原标题：总成交111亿！广州商业地产去年16宗大宗交易 黄埔占了八宗

2019年，广州商业地产市场在大宗交易领域共录得16宗大宗交易，成交总额为111亿元；而写字楼市场的新增供应创十年新低 空置率维持低位；零售市场方面，不少线上品牌以“网红店”的形式开设线下门店，受年轻人追捧。

大宗交易

总投资额回落 写字楼蝉联买家“最喜爱的投资物业”

戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷介绍，2019年全国大宗物业投资市场（单宗成交金额1亿元以上）保持千亿规模，录得约2830亿元总投资额。

一线城市领头，其中广州商业地产市场共录得16宗大宗交易，成交总额为111亿元。商业地产投资交易主要集中在新建写字楼及商铺，但今年以来，广州一手供应量大幅下降，1-11月广州写字楼及商业批准上市面积同比下降41.2%，一定程度上影响了市场的投资总额。

在成交的物业类型中，写字楼以成交金额占比逾7成，卫冕投资者最喜爱的物业。

新兴区域被看好，黄埔区今年迎来大爆发，共录得八宗成交，交易总额占全市的57%。产业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。

得益于商业氛围浓厚，投资者亦热衷于升级改造物业获得资产价值的提升，老旧物业频频“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用途的物业项目，包括西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元人民币成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。

苏俭婷介绍，从全国或广州本地市场来看，近年来内资买家以大比重在交易结构中“占上风”，外资买家持续观望。2019年大宗物业投资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主导。其中政府机构购置物业为初创企业提供办公场所是支撑大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府机构购入中新知识城的广州绿地城一栋超甲写字楼和6栋小独栋的物业。苏俭婷预测，未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区红利政策下，外资市场活跃度将有增无减。

写字楼市场：

新增供应创十年新低 天德广场成“唯一”

2019年，广州甲级写字楼市场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为市场释放9.6万平方米新增供应。

在经济环境不明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。

琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且由于2018年底新入市项目在2019年的租赁表现良好，推动琶洲空置率从2018年年底19.6%降至6.9%，吸纳表现“可圈可点”。

在租赁成交上，珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，名列前茅。TMT行业、以律师事务所为首的专业服务业租赁表现活跃，主导了甲级写字楼的租赁成交。值得关注的是，金融业租赁占比较上年提高10.9个百分点，保险公司及证券公司动作频频。

未来5年，全市甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看来，外部经济环境的影响及新增供应的入市，将推动甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目集中在新兴商圈，租金或呈结构性下调；长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，将更趋健康。

零售市场：

线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红

2019年前三季度，在固定投资和消费的拉动下，广州经济形势良好，GDP增速为6.9%，跑赢同为一线城市的北上深。前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。

据戴德梁行统计数据显示，2019年广州优质零售市场有6个购物中心开业，为市场放出约43万平方米新增供应，成为近年零售市场的供应“小高峰”，全市优质零售存量被拉升至470万平方米，平均租金同比上涨4.3%达789元每平方米每月，空置率同比下降1.6个百分点至6.5%。

在过去一年，大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。

土地市场：供需量再创新高 工业用地成交量陡增

结合中国指数院的统计数据分析，2019年广州土地供应量大幅增加47.2%，成交量亦表现亮眼，同比增加40.5%，创历史新高。由于工业土地成交大幅放量，使平均楼面价下降25.4%至4,510元每平方米。

从各类型土地供应面积占比来看，2019年工业土地供应量以近5成占比拿下半壁江山，而住宅用地供应占比仅32%，大幅度少于2018年的47%。因工业土地可观的供应量，2019年其成交量大幅回升到671万平方米，住宅用地成交量为377万平方米，与2018年相持平。

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